Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte und einen Makler beauftragt, schließt in der Regel einen
Maklervertrag.
Doch welche Arten gibt es (einfacher Auftrag, Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag)? Welche Inhalte sind Pflicht,
wie lange läuft ein Maklervertrag, wann kann man kündigen und wann entsteht der Provisionsanspruch? In diesem umfassenden Leitfaden
erfährst du verständlich und praxisnah, was ein Maklervertrag regelt – inklusive Tabelle, Checkliste, Story, Quiz und Lösungen.
📘 Definition: Was genau ist ein Maklervertrag? #
Ein Maklervertrag ist ein zivilrechtlicher Vertrag zwischen Auftraggeber (z. B. Eigentümer/Verkäufer oder Käufer) und Makler.
Der Makler verpflichtet sich, eine Nachweis‑ oder Vermittlungsleistung zu erbringen – also entweder
einen geeigneten Interessenten nachzuweisen (Kontaktherstellung) oder den Abschluss eines Kauf-/Mietvertrags aktiv zu vermitteln.
Der Auftraggeber verpflichtet sich, bei erfolgreichem Nachweis/Vermittlung die vereinbarte Provision (Courtage) zu zahlen.
Wichtig: Der Makler schuldet keinen Erfolg im Sinne einer Verkaufsgarantie – die Provision entsteht erst, wenn der
Hauptvertrag (z. B. notarieller Kaufvertrag) wirksam zustande kommt und die Maklerleistung dafür kausal war.
🔎 Arten des Maklervertrags #
- Einfacher Maklerauftrag: Der Auftraggeber darf weitere Makler beauftragen und auch selbst verkaufen. Der beauftragte Makler erhält nur dann Provision, wenn er erfolgreich war.
- Alleinauftrag: Nur ein Makler wird beauftragt. Der Auftraggeber darf parallel nicht weitere Makler einschalten, darf aber selbst verkaufen (je nach Ausgestaltung).
- Qualifizierter Alleinauftrag: Exklusivauftrag mit der Pflicht, alle Interessenten an den Makler zu verweisen; Eigenverkauf ist ausgeschlossen. Dafür erhält man in der Regel maximale Vermarktungsintensität, klare Reportings und definierte Leistungen.
Welche Form sinnvoll ist, hängt von Ziel, Markt, Zeitdruck und gewünschtem Service ab. Für strukturierte Vermarktungen ist der (qualifizierte) Alleinauftrag die gängigste Option.
🧩 Typische Inhalte eines Maklervertrags #
- Parteien & Objekt: Wer beauftragt wen? Welches Objekt (Adresse, Grundbuchdaten, Art, Größe)?
- Leistungsbild: Nachweis/Vermittlung, Marktanalyse, Exposé, Fotos, Portale, Besichtigungen, Verhandlungen, Notararbeit.
- Provision: Höhe, Fälligkeit (typisch mit notarieller Beurkundung), Verteilung (z. B. Käufer/Verkäufer), inkl./zzgl. USt.
- Laufzeit & Kündigung: Beginn, Dauer (z. B. 3–6 Monate), Verlängerung, ordentliche/außerordentliche Kündigung.
- Exklusivität: (Nur bei Alleinauftrag) Regelungen zu Eigenverkauf und Direktanfragen.
- Mitwirkungspflichten: Unterlagenbeschaffung, wahrheitsgemäße Angaben, Zutritt für Besichtigungen.
- Datenschutz & Dokumentation: Umgang mit Interessentendaten, Reporting, Nachweis der Aktivitäten.
- Widerrufsbelehrung: Bei Fernabsatz/Haustürgeschäften (z. B. Online‑Beauftragung) relevant.
📑 Maklervertragsarten im Vergleich #
| Art | Exklusivität | Eigenverkauf möglich? | Typischer Einsatz |
|---|---|---|---|
| Einfacher Auftrag | Keine | Ja | Breit streuen, wenig Bindung – dafür oft weniger Vermarktungstiefe |
| Alleinauftrag | Makler exklusiv | Meist ja | Klare Verantwortlichkeit, planbare Vermarktung |
| Qualifizierter Alleinauftrag | Makler exklusiv | Nein | Maximale Steuerung, stringente Prozesse, hohe Service‑Tiefe |
💶 Provision (Courtage): Wann entsteht der Anspruch? #
Der Provisionsanspruch entsteht, wenn der Hauptvertrag wirksam zustande kommt (z. B. notarieller Kaufvertrag) und die
Maklerleistung dafür ursächlich war (Nachweis/Vermittlung). Die Höhe und Verteilung der Provision ergeben sich aus dem
Maklervertrag. Bei Wohnimmobilien ist eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer verbreitet; regional können Varianten bestehen.
Die Fälligkeit ist häufig direkt mit Beurkundung vereinbart.
Auch wichtig: Kommt der Abschluss durch Umgehung zustande (z. B. Direktdeal nach Makler‑Kontakt), kann der Provisionsanspruch
trotzdem bestehen, wenn der Makler nachweislich kausal war. Dazu dient u. a. die Dokumentation der Nachweistätigkeit.
📅 Laufzeit, Verlängerung & Kündigung #
- Laufzeit: Häufig 3–6 Monate – abhängig von Markt, Objekt und Strategie. Verlängerungen sind üblich.
- Ordentliche Kündigung: Gemäß Vertrag möglich; Fristen beachten.
- Außerordentliche Kündigung: Bei Pflichtverletzungen (z. B. grobe Mängel in der Leistung) nach Abmahnung möglich.
- Nachwirkungsklauseln: Schützen den Makler, wenn sein nachgewiesener Interessent erst später abschließt.
Tipp: Zeitpläne realistisch wählen (Marketing, Anfragen, Besichtigungen, Verhandlung, Notar), um Kettenreaktionen zu vermeiden.
↩️ Widerruf & Fernabsatz #
Wird der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder fernkommunikativ (z. B. per E‑Mail, Telefon, Online‑Formular)
geschlossen, können Widerrufsrechte greifen. In diesem Fall muss der Makler ordnungsgemäß belehren. Startet er die Leistung
vor Ablauf der Widerrufsfrist auf ausdrücklichen Wunsch des Auftraggebers, kann bei Widerruf ein Wertersatz anfallen, sofern
Messbares geleistet wurde (z. B. Anzeigen geschaltet).
🧠 Annas qualifizierter Alleinauftrag #
Anna will ihr Einfamilienhaus verkaufen. Der Makler empfiehlt einen qualifizierten Alleinauftrag über sechs Monate. Vereinbart sind:
fundierte Marktanalyse, professionelles Exposé, Portale, Social‑Ads, Besichtigungsfenster, Vorqualifizierung, Verhandlung und Notar‑Koordination.
Anna verpflichtet sich, alle Anfragen an den Makler zu verweisen, und liefert Unterlagen zeitnah. Ergebnis: Nach vier Wochen liegen mehrere
gebotssichere Interessenten vor, nach sechs Wochen wird beurkundet. Anna schätzt die klare Verantwortlichkeit und die sauber dokumentierten Schritte.
🧰 Checkliste: Was sollte in deinem Maklervertrag stehen? #
- ✅ Exakte Objektbezeichnung (Adresse, Grundbuch, Art/Größe)
- ✅ Klare Leistungsbeschreibung (Analyse, Exposé, Portale, Besichtigungen, Verhandlung, Notar)
- ✅ Vertragsart (einfach, allein, qualifiziert) inkl. Exklusivitätsregeln
- ✅ Provision (Höhe, inkl./zzgl. USt), Fälligkeit, Verteilung
- ✅ Laufzeit, Verlängerung, Kündigungsfristen, Nachwirkung
- ✅ Mitwirkungspflichten (Unterlagen, Zutritt, Erreichbarkeit)
- ✅ Reporting & Nachweise (Transparenz über Maßnahmen)
- ✅ Datenschutzklauseln (Umgang mit Interessentendaten)
- ✅ Widerrufsbelehrung (bei Fernabsatz/Haustür)
⚖️ Praxis-Tipps: Rechtssicher & fair formulieren #
- Provision transparent: Prozentangabe + Beispielrechnung; Fälligkeit klar benennen.
- Leistungen messbar: z. B. Anzahl Portale, Foto‑Shooting, Besichtigungsfenster, Feedbackzyklen.
- Kündigungslogik: Keine überlangen Bindungen; faire Nachwirkung (nur für vom Makler nachgewiesene Interessenten).
- Kommunikation: Schriftform für Reservierungen, Gebote, Terminzusagen.
- Dokumentation: Aktivitäten‑Protokolle schützen beide Seiten im Streitfall.
❓ FAQ: Häufige Fragen zum Maklervertrag #
Muss ein Maklervertrag schriftlich sein?
Er kann auch mündlich geschlossen werden; aus Beweisgründen ist
Schriftform ausdrücklich zu empfehlen, besonders bei Exklusivvereinbarungen.
Kann ich den Maklervertrag vorzeitig lösen?
Ja, je nach vertraglicher Vereinbarung und wichtigen Gründen; Fristen und
Abmahnung beachten. Bei Pflichtverletzung ggf. außerordentlich.
Wer zahlt die Provision?
Das regelt der Vertrag. Bei Wohnimmobilien ist eine hälftige Teilung üblich; regionale
Gewohnheiten und konkrete Absprachen sind entscheidend.
🧪 Quiz: Teste dein Wissen zum Maklervertrag #
Frage 1: Was unterscheidet den Alleinauftrag vom qualifizierten Alleinauftrag?
a) Es gibt keinen Unterschied b) Beim qualifizierten Alleinauftrag ist Eigenverkauf ausgeschlossen c) Beim Alleinauftrag ist die Provision doppelt so hoch
Frage 2: Wann entsteht der Provisionsanspruch?
a) Mit Veröffentlichung des Exposés b) Mit der ersten Besichtigung c) Mit wirksamem Hauptvertrag und Kausalität der Maklerleistung
Frage 3: Welche Angabe gehört nicht zwingend in den Maklervertrag?
a) Exakte Objektbezeichnung b) Lieblingsfarbe des Eigentümers c) Provisionshöhe und Fälligkeit
🌟 Fazit: Klarer Vertrag, klare Prozesse, bessere Ergebnisse #
Ein sauber formulierter Maklervertrag sorgt für Transparenz, Tempo und Rechtssicherheit. Er definiert Leistungen, Pflichten,
Vergütung und Zeitplan – und schützt beide Seiten. Wer die passende Vertragsart wählt, realistische Laufzeiten vereinbart und
auf messbare Leistungen achtet, legt den Grundstein für eine erfolgreiche Vermarktung mit fairer, nachvollziehbarer Provision.
✅ Checkliste: Pflichtangaben im Maklervertrag #
- ✔️ Vertragsparteien: Vollständige Namen und Anschriften von Auftraggeber und Makler.
- ✔️ Objektbeschreibung: Exakte Angaben zum Objekt (Adresse, Grundbuchdaten, Art, Größe).
- ✔️ Art des Maklerauftrags: Einfacher Auftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag.
- ✔️ Leistungsumfang: Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit, Vermarktungsmaßnahmen (Exposé, Portale, Besichtigungen, Verhandlung, Notarbetreuung).
- ✔️ Maklerprovision: Höhe (Prozent oder Betrag), inkl./zzgl. USt, Fälligkeit, Verteilung (z. B. Käufer/Verkäufer).
- ✔️ Laufzeit & Kündigung: Beginn, Dauer, Verlängerung, ordentliche und außerordentliche Kündigung.
- ✔️ Widerrufsbelehrung: Pflicht bei Fernabsatz oder Haustürgeschäft.
- ✔️ Mitwirkungspflichten: Unterlagenbeschaffung, Zutritt für Besichtigungen, wahrheitsgemäße Angaben.
- ✔️ Datenschutz: Hinweis auf DSGVO-konforme Verarbeitung von Interessentendaten.
- ✔️ Nachwirkungsklausel: Regelung für Provisionsanspruch bei späterem Abschluss mit nachgewiesenem Interessenten.
Tipp: Seit 23.12.2020 ist die Textform für Maklerverträge bei Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben (z. B. E-Mail, Fax oder Papier).
📝 Lösungen zum Quiz #
- Antwort 1: b) Beim qualifizierten Alleinauftrag ist der Eigenverkauf ausgeschlossen; alle Interessenten sind an den Makler zu verweisen.
- Antwort 2: c) Mit wirksamem Hauptvertrag (z. B. notariellem Kaufvertrag) und Kausalität der Maklerleistung.
- Antwort 3: b) Die Lieblingsfarbe des Eigentümers ist unerheblich; relevante Pflichtangaben betreffen Objekt, Leistung, Provision, Laufzeit etc.