Als Heiko das frisch gedruckte Exposé in den Händen hielt, fühlte sich alles richtig an:
hochwertige Fotos, klare Texte, ein fairer Preis. Doch nach Wochen ohne nennenswerte Interessenten meldeten sich Zweifel. Darf er den Maklervertrag einfach kündigen? Und wenn ja: Welche Kündigungsfristen gelten – besonders bei einem Alleinauftrag? Dieser Artikel führt dich Schritt für Schritt durch die Praxis und die Rechtslage.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar! Dafür wenden Sie sich an einen Juristen
📜 Grundsatz: Es gibt keine einheitliche gesetzliche Kündigungsfrist #
Die wichtigste Erkenntnis zuerst: Das Gesetz schreibt für Maklerverträge keine allgemeine Kündigungsfrist vor. Ob und wann du kündigen kannst, ergibt sich vor allem aus der Vertragsart und den vereinbarten Klauseln. Juristisch liegt der Maklervertrag in den §§ 652 ff. BGB; bei unbefristeten Verträgen ist eine jederzeitige Kündigung anerkannt (analog § 671 BGB). Für befristete Verträge gilt: regulär endet die Bindung mit Ablauf der Laufzeit – es sei denn, ein wichtiger Grund erlaubt die sofortige Beendigung.
🧭 Vertragsarten im Überblick: Einfach, Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag #
- Einfacher Maklerauftrag: Keine Exklusivität. In der Praxis kann hier oft sofort bzw. jederzeit gekündigt werden, weil meist keine Laufzeit fixiert ist.
- Makleralleinauftrag: Exklusivität für einen Makler. Kündigung hängt von der vereinbarten Laufzeit/Klausel ab; ohne Kündigungsklausel bleibt regelmäßig nur die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund.
- Qualifizierter Alleinauftrag: Strengste Bindung (Eigenverkauf ausgeschlossen). Ordentliche Kündigung meist erst zum Laufzeitende, sonst nur fristlos bei wichtigem Grund.
⏱️ Laufzeiten & Praxis-Fristen: Was ist üblich? #
Bei befristeten Maklerverträgen – gerade beim (qualifizierten) Alleinauftrag – sind 3 bis 6 Monate üblich, gelegentlich bis 8 Monate. Viele Verträge sehen Verlängerungsklauseln vor. Existiert eine vertragliche Kündigungsfrist, liegt sie häufig zwischen 4 Wochen und 3 Monaten zur nächsten Fälligkeit. Ohne ausdrücklich vereinbarte Frist gilt: Beendigung zum Laufzeitende.
🚨 Außerordentliche Kündigung: Wenn es gar nicht läuft #
Kommt der Makler seinen Pflichten nicht nach – z. B. keine Vermarktung, wiederholte Falschangaben, gravierende Strategie- oder Vertrauensbrüche –, kannst du in der Regel fristlos kündigen (wichtiger Grund). Die Hürden dafür sind höher; Dokumentation (E-Mails, Protokolle, fehlende Aktivitäten) ist entscheidend.
📝 Formfragen: Textform genügt – aber Nachweis sichern #
Gesetzlich ist keine strenge Schriftform vorgeschrieben. In AGB ist die Forderung nach Schriftform häufig unwirksam; rechtlich genügt die Textform (E-Mail etc.). Aus Beweisgründen empfehlenswert: Kündigung per E-Mail plus Zustellnachweis (Einwurf-Einschreiben oder Empfangsbestätigung).
🔄 Widerruf statt Kündigung? (Verbraucher, Fernabsatz, Haustür) #
Wurde der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder als Fernabsatz geschlossen, besteht i. d. R. ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Das ist kein Kündigungsrecht, führt aber zur Rückabwicklung, sofern rechtzeitig erklärt.
🧩 Heikos Entscheidung #
Heiko greift zum Telefon. Er prüft den Vertrag: ein qualifizierter Alleinauftrag, Laufzeit 6 Monate, Verlängerung um 2 Monate, wenn nicht 4 Wochen vorher gekündigt wird. Der Makler hat bislang nur ein Portal bespielt, keine Besichtigung organisiert, keine Zielgruppenanalyse vorgelegt. Heiko dokumentiert die Mängel, setzt eine Frist zur Abhilfe und kündigt vorsorglich zum Laufzeitende. Als keine Aktivität nachweisbar ist, erklärt er die außerordentliche Kündigung – in Textform, mit Zustellnachweis.
🛠️ Checkliste: So kündigst du rechtssicher #
- Vertragsart prüfen (einfach, Alleinauftrag, qualifiziert) und Laufzeit/Kündigungsklausel lesen.
- Dokumentieren: Aktivitäten, Versäumnisse, Kommunikation.
- Abmahnung/Abhilfe setzen (bei Leistungsdefiziten) und Frist geben.
- Kündigung erklären (ordentlich zum Termin oder außerordentlich mit Begründung) – Textform genügt.
- Zustellung nachweisen (Einwurf-Einschreiben, Empfangsbestätigung).
- Folgen prüfen: Provisionsansprüche entfallen, wenn kein Vermittlungserfolg vorliegt; Aufwandsentschädigungen nur, wenn vertraglich vereinbart.
🧠 Quiz: Teste dein Wissen!
Frage 1: Gibt es eine einheitliche gesetzliche Kündigungsfrist für Maklerverträge?
a) Ja, immer 4 Wochen.
b) Nein, Fristen ergeben sich aus Vertragsart/Klauseln.
c) Ja, immer 3 Monate.
Frage 2: Unbefristeter Maklervertrag – was gilt?
a) Nur zum Laufzeitende kündbar.
b) Jederzeitige Kündigung (Textform genügt).
c) Nur mit Schriftform und Notar.
Frage 3: Qualifizierter Alleinauftrag – was ist typisch?
a) Eigenverkauf erlaubt, Kündigung jederzeit.
b) Eigenverkauf ausgeschlossen; ordentliche Kündigung meist zum Laufzeitende oder außerordentlich bei wichtigem Grund.
c) Nur mündliche Vereinbarung zulässig.
🏁 Fazit #
Die Kündigungsfristen beim Maklervertrag hängen nicht von einer einheitlichen Gesetzesregel ab, sondern von Vertragsart, Laufzeit und vereinbarten Klauseln. Unbefristete Verträge lassen sich meist jederzeit beenden; befristete – insbesondere (qualifizierte) Alleinaufträge – sind typischerweise nur zum Laufzeitende oder bei wichtigem Grund kündbar. Achte auf die Textform, sichere den Zugangsnachweis und dokumentiere die Leistung des Maklers. So behältst du die Kontrolle – und triffst souveräne Entscheidungen..
✅ Lösungen:
1) b
2) b
3) b
Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar! Dafür wenden Sie sich an einen Juristen.