Es ist Samstagvormittag, und Sie stehen in der Wohnung Ihrer verstorbenen Tante, die Sie geerbt haben. Die Möbel sind längst verkauft oder verschenkt, nur noch die Frage bleibt: Wie verkaufen Sie diese Immobilie eigentlich? Ein Nachbar rät Ihnen, es selbst zu versuchen, schließlich könne man sich die Provision sparen. Ein Freund, der vor zwei Jahren sein Haus verkauft hat, schwört dagegen auf seinen Makler, der ihm binnen sechs Wochen einen Käufer präsentierte, der sogar über dem Angebotspreis zahlte. Sie merken schnell: Die Entscheidung für oder gegen einen Immobilienmakler ist keine Nebensache, sondern eine, die über mehrere Zehntausend Euro entscheiden kann, sowohl im positiven als auch im negativen Sinn.
Die Provision, die viele Verkäufer und Käufer zunächst abschreckt, ist tatsächlich der Punkt, an dem sich die Geister scheiden. Seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 gilt bei Verkäufen von Wohnimmobilien an Privatpersonen in Deutschland eine Teilungspflicht: Beauftragen Sie als Verkäufer einen Makler, müssen Sie mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen, die andere Hälfte zahlt der Käufer. Üblich sind Gesamtprovisionen zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, wobei die genaue Höhe je nach Bundesland variiert. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro sprechen wir also schnell über einen Betrag von 20.000 bis 25.000 Euro, der sich Verkäufer und Käufer teilen. Wer das hört, fragt sich zu Recht, wofür genau er da eigentlich bezahlt. Die Antwort liegt weniger im Aufhängen von Exposés und mehr in Dingen, die auf den ersten Blick unsichtbar bleiben: die realistische Preisfindung, die Vorauswahl seriöser Interessenten, die Verhandlungsführung, aber auch das Wissen um rechtliche Fallstricke, etwa bei Erbengemeinschaften, Grundschulden oder Vorkaufsrechten, wie sie bei geerbten Immobilien wie in unserem Beispiel häufig vorkommen.
Wenn Sie sich für einen Makler entscheiden, sollten Sie den Vertrag genau lesen, bevor Sie unterschreiben. In der Praxis kommen meist drei Vertragsarten vor: der einfache Maklervertrag, der Alleinauftrag und der qualifizierte Alleinauftrag. Beim einfachen Maklervertrag dürfen Sie parallel mehrere Makler beauftragen oder selbst nach Käufern suchen, was zunächst reizvoll klingt, in der Praxis aber oft zu halbherzigem Engagement führt, weil kein Makler sicher sein kann, am Ende auch den Auftrag abzuschließen. Der Alleinauftrag bindet Sie an einen einzigen Makler, lässt Ihnen aber die Freiheit, selbst einen Käufer zu finden, ohne Provision zahlen zu müssen. Der qualifizierte Alleinauftrag geht noch weiter: Hier müssen Sie sogar Interessenten, die sich direkt bei Ihnen melden, an den Makler weiterleiten. Diese Vertragsform bevorzugen die meisten Maklerbüros, weil sie Planungssicherheit bietet, doch sollten Sie im Gegenzug auf klare Vereinbarungen zur Laufzeit achten.
Verträge mit einer Bindung von zwölf Monaten oder länger ohne ordentliches Kündigungsrecht sind keine Seltenheit, aber auch keine Notwendigkeit. Sechs Monate mit der Option auf Verlängerung gelten in der Branche als fairer Standard, und Sie sollten nicht zögern, danach zu fragen, wenn der Entwurf etwas anderes vorsieht. Ein weiterer Punkt, der in Verträgen oft übersehen wird, betrifft die genaue Definition der Maklerleistung. Ein seriöser Vertrag listet auf, was der Makler konkret übernimmt: die Erstellung eines Exposés samt professioneller Fotos, gegebenenfalls eines Energieausweises, die Schaltung von Anzeigen auf einschlägigen Portalen, die Organisation und Durchführung von Besichtigungen sowie die Prüfung der Bonität potenzieller Käufer. Fehlen solche Angaben komplett und beschränkt sich der Vertrag auf die Provisionshöhe, ist das ein Warnsignal.
Fragen Sie auch danach, wie viele Objekte der Makler aktuell parallel betreut, denn ein überlasteter Vermittler hat selten Zeit, sich intensiv um Ihre Immobilie zu kümmern. Seriöse Anbieter erkennen Sie zudem daran, dass sie eine Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem IVD (Immobilienverband Deutschland) vorweisen können, auch wenn diese Mitgliedschaft keine gesetzliche Pflicht ist. Sie ersetzt keine eigene Prüfung, gibt aber einen ersten Hinweis auf Seriosität. Nun zur Frage, die sich in unserem Ausgangsszenario stellt: Lohnt sich der Makler überhaupt, oder ist der Alleinverkauf die bessere Alternative? Wer handwerklich geschickt ist im Umgang mit Behörden, Zeit mitbringt und keine Scheu vor Verhandlungsgesprächen hat, kann durchaus selbst verkaufen und spart sich damit die Provision komplett.
In diesem Zusammenhang lohnt sich auch ein Blick auf diesen Artikel zum Thema: Heizungsbauer beauftragen: Angebot, Wartungsvertrag und Fristen.
Plattformen wie Immoscout24 oder Immowelt erlauben es auch Privatpersonen, Inserate zu schalten, und Vorlagen für Kaufverträge finden sich bei jedem Notar, der ohnehin am Ende zwingend eingeschaltet werden muss, da Grundstücksgeschäfte in Deutschland notariell beurkundet werden müssen. Der Haken liegt jedoch im Detail: Ohne Marktkenntnis unterschätzen viele Privatverkäufer entweder den erzielbaren Preis, was zu finanziellen Verlusten führt, oder überschätzen ihn, was den Verkaufsprozess unnötig in die Länge zieht und am Ende sogar preisdrückend wirkt, weil eine Immobilie, die monatelang inseriert ist, bei Interessenten den Verdacht weckt, etwas stimme nicht damit. Zudem übernehmen Sie als Privatverkäufer das komplette Risiko der Bonitätsprüfung selbst, was im schlimmsten Fall bedeutet, dass ein Kaufvertrag mit einem Käufer geschlossen wird, der die Finanzierung am Ende nicht stemmen kann.
Zwischen dem klassischen Makler und dem kompletten Alleingang haben sich in den vergangenen Jahren hybride Modelle etabliert, die für manche Verkäufer einen sinnvollen Mittelweg darstellen. Online-Makler, die mit reduzierten Festpreisen statt prozentualer Provision arbeiten, übernehmen oft nur Teilleistungen wie Exposé-Erstellung und Portal-Schaltung, während die Besichtigungen in Eigenregie erfolgen. Das senkt die Kosten, verlangt aber wiederum Eigeninitiative. Auch Verkaufsplattformen, die auf ein Bieterverfahren setzen, gewinnen an Bedeutung, weil sie durch die Konkurrenzsituation unter Interessenten mitunter höhere Preise erzielen als eine klassische Einzelverhandlung.
Passend dazu haben wir einen weiteren Beitrag zum Thema: Entrümpelung beauftragen: Kosten und Ablauf bei Haushaltsauflösungen.
Wer sich für diesen Weg entscheidet, sollte allerdings genau prüfen, welche rechtliche Absicherung im Streitfall besteht, denn nicht jedes digitale Angebot bietet den gleichen Schutz wie ein etablierter, lokal verankerter Makler mit Haftpflichtversicherung. Am Ende führt die Entscheidung immer zu derselben Abwägung zwischen Zeit, Sicherheit und Kosten. Wer eine Immobilie mit komplizierter rechtlicher Ausgangslage verkauft, wie es bei einer Erbschaft mit mehreren Beteiligten häufig der Fall ist, profitiert in der Regel stark von der Erfahrung eines guten Maklers, selbst wenn die Provision zunächst hoch erscheint. Wer hingegen Zeit, Nerven und ein gewisses Verhandlungsgeschick mitbringt, kann mit dem Alleinverkauf oder einem Teilservice-Modell bares Geld sparen.
Wichtig ist in jedem Fall, sich nicht vom ersten Angebot blenden zu lassen, sondern Verträge zu vergleichen, Referenzen einzuholen und im Zweifel lieber eine Woche länger zu prüfen, als sich Monate später über eine schlecht formulierte Klausel oder eine überteuerte Dienstleistung zu ärgern.
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ImmobilienmaklerHäufig gestellte Fragen
Was kostet die Beauftragung eines Immobilienmaklers?
Die Kosten für die Beauftragung eines Immobilienmaklers liegen in der Regel zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Diese Provision wird meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Welche Vertragsarten gibt es bei Immobilienmaklern?
Es gibt drei gängige Vertragsarten: den einfachen Maklervertrag, den Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag. Jede Variante hat unterschiedliche Bedingungen und Verpflichtungen für den Verkäufer.
Lohnt es sich, einen Makler zu beauftragen?
Ob sich die Beauftragung eines Maklers lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie Ihrer Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und der Komplexität der Immobilie. Ein Makler kann oft bessere Preise erzielen und rechtliche Risiken minimieren.
Was sind hybride Modelle beim Immobilienverkauf?
Hybride Modelle kombinieren die Vorteile von klassischen Maklern und Selbstverkäufern. Oft bieten sie reduzierte Festpreise für bestimmte Dienstleistungen, während andere Aufgaben in Eigenregie erledigt werden müssen.
Wie finde ich einen seriösen Immobilienmakler?
Ein seriöser Immobilienmakler ist oft Mitglied in einem Berufsverband und kann Referenzen vorweisen. Achten Sie auf klare Vertragsbedingungen und eine transparente Leistungserklärung.
